文｜邓浩志

推荐买房，可获3%的政府奖励

9月17日，中山市住房和城乡建设局宣布：凡成功推荐港澳居民在该市购买新建商品房的推荐人，可获得购房发票票面金额最高3%的现金奖励。“新中山人安家中山”活动则为符合条件的购房者最高可获购房发票票面金额2.5%的电子消费券补贴。

房产中介，这在媒体眼里前几年还是极为负面的职业。楼市好的时候说他们推高了房价、吃差价、发布虚假房源等等；楼市不好的时候，又说他们拉低了房价、佣金太高等等。房产中介几乎与坑蒙拐骗、不劳而获画上了等号。很多城市甚至想抹去这个职业：北京前几年提出要全面大幅降低中介佣金，各个城市也先后成立了不需要佣金的官方二手交易平台，……现在居然出现政府奖励中介带客的情况，实在是匪夷所思。但这也恰恰说明当下的楼市有多么低迷，地方为了让市场复苏有多拼。

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首先说说中山。很多人不知道，原来香港人在内地购房比例最高、总量最大的城市居然不是旁边的深圳，而是中山。这要归功于雅居乐早年在中山三乡开发的大楼盘，并且长期向香港做大规模宣传，吸引香港买家，以至于今天这些楼盘中香港购房者占比非常高。不少香港人选择到中山休闲、度假或者养老，所以港澳客户对中山有心理认同。另外，中山是一个人口较少的城市，消化存量住房需要发掘外来购买力。而大湾区很多大城市在挖掘外需方面基本没做过任何工作。

其次说说楼市政策。这轮新政除了还没有彻底放开限购的北京、上海、深圳宣布进一步松绑限购外，其他城市都没有继续出台稳楼市政策，感觉上是没招可用了。建议他们学学中山：中山除了这次奖励中介佣金外，之前也搞过购房补贴、购房赠送装修和家私券，都是政府统筹行为。市场不好，相关部门必须躬身入局才有可能解决问题；总是高高在上指导两下，往往更容易添乱。

房企压力山大，频繁换帅

9月15日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告，董事长蒋铁峰因工作调动辞去公司所有职务；董事会选举原总经理朱文凯为新任董事长，并聘任聂黎明为新任总经理。

这已经是今年以来第 N 次上市房企更换核心高管，且未出险房企的调整动作更为频繁。市场持续下行阶段，管理层面临更大压力。

今年房地产市场出现了一个耐人寻味的现象：已爆雷的房企“躺平”后日子反而过得还可以，而未爆雷的企业却压力山大，而且越来越大。

爆雷房企基本都是 2～3 年前出险，目前情况已相对平稳——该还的债还不了，只能硬拖，各利益相关方也束手无策。即便企业被申请清盘、破产清算，也要经历漫长法律程序；况且国家要求它们完成“保交房”任务，一时半会倒不了。因此，这批爆雷企业今年上半年还债压力减轻后，人员架构趋于稳定，工作内容比较明确。据了解，在房地产市场继续下行的当下，这类企业多数没有继续降薪，无论是高管还是普通职员都相对稳定。

另一方面，那些尚未爆雷的房企，由于市场继续下行，今年要么陷入亏损，要么亏损扩大。就上市房企而言，目前房地产开发业务仍有盈利者已凤毛麟角：国央企只剩保利、中海等少数，民企仅剩龙湖等极个别。

大批新进入亏损行列或亏损进一步扩大的房企，今年都采取了较大甚至较为激进的经营调整，主要体现在三点：

1、低价甩卖旗下资产，主要是酒店、写字楼、商场、物流园等经营性物业，以筹措资金还债。但该市场面临法拍物业的巨大冲击，交易价格通常只有高峰期的 30% 左右、市场评估价的 60% 左右。

2、进一步裁员、减薪。今年头部央企和个别头部民企在仍有盈利的情况下继续裁员、降薪；那些已亏损但尚未爆雷的房企就更不用说了。

3、频繁换帅。今年以来，已有万科、金地、绿城、新世界等一大批房企更换了核心高管。市场下行，换个人掌舵未必能立刻解决问题，但经营业绩下滑总要有人“背锅”，也只能通过换人寻求新的经营思路。